台風で電車が途中で。。。
今日は少し早めに仕事が終わったので、車中で順調に過去問を解いていたら。。。
電車が急にとまった。
『強風の影響で前の電車が停止しております』と車内アナウンスが流れ、もしかして、と思った瞬間、ブザーが
『BOOOOOO・・・』
やばっ。
少し待っても再開しそうもなく、
そうかと思いきや、
「すぐに再開するかも」
とか考えた挙句、待ちきれず、迂回して帰ろうと思い、外を歩いていたら、『脂ギトギトとんこつ』ラーメン屋さんが視界に入り、
思わず食して、迂回しようと駅を離れた瞬間、バス停で溢れ帰っていた人の群れが、駅へと大移動開始。
結局、復旧まで、1時間半棒に振った。
疲れ切ったので、今日は寝ます。
今年の台風は、ほんとにシツコい。
明日から勉強！！
マンション管理士としての活動
昨日は、マンション管理士としてアドバイザーとして派遣され、とあるマンション内のトラブルのご相談に伺いました。
それなりに回答ができるように朝から
書類(法令・条文等)を確認。
午後からもう一人の先輩管理士と事前打ち合わせして、マンションの理事会に合流。
あくまでアドバイザーなので、トラブルについて、「こうしてはいかがか」に発言を留める。
帰ったら、その報告書の作成があり
、ボランティアですが、ほぼ1日取られますね。
一つでもマンションの問題が解決してくれれば、こちらもお世話した甲斐があったと言えます。
マンション管理士試験はおもしろい！
実は、今年マンション管理士試験にようやく合格して、次のステップとして、何をしようか思案した結果、この不動産鑑定士の資格を取ろうと決めました。
マンション管理士試験は、通算で確か、6回受験し、合格できました。
昨年の勉強はきつかったです。TACにも行きました。土日はほぼTAC行って講義と自習をしてました。
去年のこの時期は、土日は、1日10時間は勉強し、過去問も1日120題は解いてました。過去問を計7～8回回し、予想問題集（4冊・12回分）も５～6回回しました。当然TACの基礎答練3回・応用答練3回・公開模試も受けました。
やりすぎるほど勉強しないと、この試験合格率が8％前後なので、ほとんど落ちます。
今年は9％だったのですが、それにしても厳しい試験でした。
メージからすると宅建に毛の生えたような試験と思われますが、受験者の層が圧倒的にレベルが高いです。
宅建は、合格率14％ですが、受験者のほとんどが勉強をしていません。周りを見ても、2ヶ月前くらいになってからやっと、勉強を始めています。先ず落ちますね。絶対的に過去問を回せないです。少なくとも3回、安全見て4回は過去問を回しておく必要があります。やはり、4月から学習をコンスタントにやればほぼ受かる試験なのです。
一方、このマンション管理士試験は、過去問を３，４回やっただけでは、全く歯が立ちません。試験問題も一見して易しそうですが、正答を引き出すのが大変です。
曖昧な知識は全く役に立ちませんし、実に応用問題が多くでます。テキストにないような想定問題（理事会での理事の発言）を出してきて正誤を訊いてきます。
TACで講座を受講してましたが、管理業務主任者とセットになった講座で、テキストもミックスされており、管理業務主任者にしかでない内容（例えば、アフターサービスや個人情報保護法）も学習するメニューとなっており、TACの基本テキスト（上・中・下）は、講義以外は使いませんでした。
マンション管理士試験受験界の巨匠 平柳将人先生の速習テキスト（TAC出版）は、凄くオススメします。見やすく、内容も充実しており、
あれだけよくできたテキストは、「無い」と言っても過言ではありません。もし受験される方は、このテキストに特化して学習されることを是非お勧めします。また、過去問の学習も必須です。
こちらは、TAC過去7年分のものを使用しました。
マンション管理士の合格の秘訣は、なんといっても過去問の徹底反復学習でしょう。
過去問をほぼ完璧に回すくらいまでやれば（7～8回は必要）、ようやくボーダーラインです。
つまり、まだまだ足らないんです。
予想問題集・直前答練（3回）・公開模試と実践トレーニングまでして、ようやく「合格」がみえてきます。
合格率が、8％前後の試験ですから、100人受けて92人が落ちます。
こ数字だけ見ても凄いですが、宅建試験の合格率14％のほぼ倍ではないんです。
マンション管理士試験の受験者のレベルの高さです。
つまり「ひやかし」が極めて少ないんです。
毎年、過去問は3，4回回し、一通り学習されている方大半で、多くの受験生が、「1、2点で泣く」試験なんです。
しかも、マンション管理士試験の合格者は、宅建士ホルダーが8割もいますから、宅建は、マンション管理士のいわば「予備試験」といっても過言ではありません。
ちょっと今日は、鑑定士ではない、マンション管理士のお話をしてしましましたが、興味のお有りの方は、今年受験してはいかがでしょうか？
試験は、11/25（日）です。申し込み期間は9/3～10/2です（まだ十分間に合います）。
下記、マンション管理センターHPで
詳細はご確認願います。
らくらくわかる! マンション管理士 速習テキスト 2018年度
- 作者: 平柳将人,TACマンション管理士講座
- 出版社/メーカー: TAC出版
- 発売日: 2018/02/22
- メディア: 単行本（ソフトカバー）
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不動産に値段が付く理由
〔基準〕
1－1－2 不動産の価格
不動産の価格は、一般に、
（1）その不動産に対してわれわれが認める効用
（2）その不動産の相対的稀少性
（3）その不動産に対する有効需要
の三者の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものである。
「効用」って何だろう、もしコンビニに一切お弁当が売ってなかったら、それコンビニじゃないよね？
マンションにキッチンやトイレ・バスがなかったら、それマンションじゃないよね？
要は、「役割」のことなんでしょう。
「相対的稀少性」ってなんだ。
そもそも、土地は、地球上で、唯一無二の存在。
駅前のA地がもう一つあったらいいなあと思っても、どうにもならない。法治国家でなければ、ブルドーザーで建物を壊して乗っ取ってしまえばよいが、そうはいかない。
しかし、戦国時代とかでは、武力で、他人の城を攻撃して乗っ取たり。やりたい放題でしたね。
日本は、今、一つの国としてまとまっているが、戦国時代は、東京なら、武蔵国、名古屋なら尾張国、と日本の中にいっぱい「国」が存在していて、国同士の領地を巡る争いが絶えなかったんです。もし、その状態が、今日まで続いていたら、どうなるか、
東京は、「東京国」
名古屋は、「愛知国」
大阪は、「浪速国」
京都は、「京都国」
なんて、言う事になって、日本のなかでも沢山の国がひしめき合うことも考えられるわけです。
つまり、「法治国家日本」ならでわの考え方ですね。
そして、
「有効需要」？
なんじゃこりゃ。
有効な需要がある場合に、つまり、そのA地売ってくれないか、
と思う人間がいて、取引が発生するから、値段がついてくる、
という意味でしょうか？
これが、誰も見向きもしない土地だったら、「需要」があるといということにはならないのでしょう。
宅建ができない。。。
今日は、現場で猛暑の中、3時間現場打ち合わせで、
これからひと眠りして、鑑定理論をやろうと思っています。
電車で移動中、行政法規の国土法を少しやってなんとか正解できました。
都計法・建基法はなんとかまとめられそうなので、次は宅建業法と進めていきます。宅建業法は、宅建合格した12年前と同じ問題出てるが、全く解けないが、少し整理すればいけそう。
12年前の記憶がうっすら残ってますが、それよりも増して、既に所得した自信は大きいと思います。何事も『自信』が左右しますね。
鑑定理論は、基本的な論点を徹底復習する必要があり、TACのアクセスαを受講する予定。明日までに申し込まないといけないようで、少し慌ただしいが申し込みます。5万円ほどかかりますが、人生を切り開く経費としてはペイする金額ですね？
少しでも前に・・・
〔基準〕
1-1-1 不動産のあり方とその重要性
この不動産のあり方は、自然的、社会的、経済的及び行政的な要因の相互作用によって決定されるとともに経済的価値の本質を決定づけている。一方、この不動産のあり方は、その不動産の経済価値を具体的に表している価格を選択の主要な指標として決定される
今日も鑑定理論の基準でした。
なんとなくわかっているこのなんだけど、非常に学術的だね。
まあ。やっていくか。
遅々と進める
行政法規の方は、TACの4回まで受講済み。全12回のうち、1/3を消化。
まで進んでますが、過去問がA・B・Cのうち、A・Bをやっと終わった程度。
渡邊順也先生は、「『A・B・C全部やれ！』といたんだから、全部やるんだよ」と怒った感じで言ってました。ちょっとヤンキー入ってるのかな？あの先生。
ただ、短答は、来年はなんとかなりそうで、あまり心配してないが、問題は、鑑定理論の論文対策で、基準の暗記が進まない。
何度読んでも忘れる。
〔基準〕
1-1 不動産とその価格
1-1-1 不動産のあり方とその重要性
『不動産は、通常、土地とその定着物をいう。
土地はその持つ有用性の故にすべての国民の生活と活動とにかくことのできない基盤である。
そして、この土地を我々人間が各般の目的ためにどのようにりようしているかという土地と人間との関係は、不動産のあり方、すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということに具体的に現れる。』
まず、ここまで、ですが、当たり前のことを言っているように見えます。「不動産がどのように構成され」、「不動産がどのように貢献しているか」とあります。
確かに、不動産がなかったら、住むことも、仕事することもできないですね。ちゃんと構成されていなかったら、むちゃくちゃになりそうです。道路が極端に狭かったら車は走れないし、建物の用途にしても、駅に店舗が無かったらお買い物ができないし、歯医者さんも駅近くになかったら通うのも大変ですし、やはり「構成」は重要そうですね。そして、もし、全く建物がなかったら、そこで、人間は生活や仕事ができませんから、やはり、不動産は「貢献」をしているですね。
C論点らしく、当たり前すぎて、あまり身近すぎるので、論点としては、あまり出題ないかもしれません。
この調子で、本当にずっとやっていけるのか疑問ですし、あまり自信はありませんが、今のところはやっていくつもりです。
それにしても、この基準（それ以外にも留意事項）を丸暗記しなくてはいけないのが、この不動産鑑定士試験で、徹底した丸暗記がなぜ必要なのかがよく分からないし、受かった人は、このテキストを一言一句覚えるのって凄すぎるよね？
もう、上に書いた基準、すぐに、書いてみるが、
「土地と人間との関係はある。不動産は貢献している。不動産は構成している。」
くらいしか、思え出せないよ。コピペして覚えよう。
土地と人間との関係は、不動産のあり方、すなわち、不動産がどのように構成され、どのように貢献しているかということに具体的に現れる。
地道にやっていくしかないな。
今日はこれまで。
